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刚刚过去的2020年，商业地产经历了不少的考验，再者对商业地产公司来说，一直存在的资金压力是个大问题，所以套现销售实现价值最大化，是大多数商业地产开发商的首要条件，项目的销售模式显得至关重要。

目前市场上比较常见的销售模式有以下四种：直接销售、产权式长期返租销售、培育期返租销售以及带租约销售。这四种模式如何实施，以及各自的优劣势如何呢？接下来，策划君就为大家分析一二。

一、直接销售

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在这种模式中，业主购买商铺后同时拥有产权和经营权，既可以自主经营，也能投资出租，开发商只负责提供相应物业管理，一般适用于楼盘底商、裙楼及整体商业街的项目。

优势：

开发商可迅速回笼资金，节省大量运作成本。

劣势：

由于没有统一运营管理，商场对业态的规划及业种的选择不易贯彻，后期运营难度大，容易导致商业人气低迷，商家存活率低，不利于后期销售，项目整体价值下降。

二、产权式长期性返租销售

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在这种销售模式中，所有权、经营权、使用权三权进行了分离，开发商将项目划分为小产权商铺进行销售，然后通过回报租金的方法，从业主手中取回经营权，返租利率一般在6%-10%（高于银行贷款利率），期限长达10-15年，是高收益高风险的运作模式，通常适用于大型商业物业（盒子商业）。

优势：

通过拆零产权、销售旺铺回收巨额资金，缓解开发商现金流问题，既吸引投资者，又带旺商业，使整个项目升值。

劣势：

涉及到项目规划、设计、招商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求高，并且额外加重开发商的项目运作成本。

三、培育期返租销售模式

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在这种模式中，开发商自己成立或委托商业管理公司与业主签订租赁合同，并取得3-8年的经营权，然后由商管公司统一招商、运营管理，客户可获得6%-8%的平均收益率，一般适用于商业街区及部分集中式商业。

优势：

有助于帮助业主平稳度过商铺的风险期，又保证了项目后期的同业开业、运营和商业氛围打造。另外，该模式下的周期性返利可吸引更多小投资者，保证商铺快速去化，快速回笼资金。

劣势：

对招商能力要求极高，倘若前期招商工作开展不顺，后续销售模式难以进行。

四、带租约销售模式

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商铺采取带租约销售模式，向投资人承诺前N年X%的租金回报，此模式为“先租后卖”，也就是招商先行，销售在后，从而减少商铺销售以后的不确定因素，降低投资人风险，适用于地理位置较好、商业市场繁荣或前景发展乐观、承租力强、租金价格较高的底商、裙楼及商业街等项目。

优势：

统一招租可以避免零散出租造成的互相压价，也可以控制租赁的节奏。另外，在投资者收铺时，商铺已经营良好、租金有保证，前期投资可获得满意回报，和无租约的商铺相比，销售效果较好。

劣势：

已经出租的商铺局限了项目的经营范围，项目被定型，在其受控制的范围内发展变化空间不大，如果经营业态方向错误的话，市场投资前景暗淡，对于投资客户不具吸引力，销售就无从谈起。而且如果后续因为商业经营不善冷冷清清，返租回报承诺无法兑现、投资者云集讨债的现象出现，那么对于本开发商在本区域内的另外投资项目将造成严重影响。

以上便是商业地产销售模式的相关介绍，对于商业地产开发企业来说，直接销售是他们最为乐于接受的，也是回收资金最迅速的方法之一，但是这种销售模式往往受到很多方面的制约。

如今更多的是合理的制定租售比例，在确保成本回收的前提下，实现后期利益的最大化。

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